Samstag, 27. April 2019

BGH: Rein verbrauchsabhängige Kostenverteilung im Gewerbemietvertrag

Urteil vom 30.01.2019 - Az.: XII 46/18

Der BGH hat entschieden, dass die Parteien eines Gewerberaummietvertrages vereinbaren können, dass nur verbrauchsabhängige Kosten im Wege der Betriebskostenabrechnung umlegbar sind.

Die Kläger hatten von der Beklagten eine Arztpraxis gemietet. Es war vereinbart, dass die Mieter von Betriebskosten einen Anteil nach dem Verhältnis ihrer Nutzfläche zur Summe der gesamten Nutzfläche der Wirtschaftseinheit tragen sollten. Die Ermittlung der Heiz- und Wasserkosten zur Verbrauchserfassung sollte durch eine Firma erfolgen. Über die Betriebskostenabrechnungen der Vermieterin entstand nun Streit unter Anderem darüber, dass die verbrauchsunabhängig umgelegte Position „Heizung über Lüftung“ mit einberechnet wurde. Diese Position hat das Berufungsgericht als umlagefähig angesehen, da es die Regelung im Mietvertrag so auslegte, dass eine Erfassung der Heizkosten nur dort erfolgt, wo diese wegen der Möglichkeit einer Nutzersteuerung zur Inanspruchnahme der Wärme sinnvoll ist.

Der BGH hat diese Ansicht revidiert. Die Auslegung des Berufungsgerichts sei falsch. Vielmehr haben die Parteien ausdrücklich vereinbart, dass die Ermittlung und Verteilung durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung erfolgen soll, was nach § 10 HeizkostenV auch möglich ist. „Bei Gewerberaummiete können daher mietvertraglich auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden. Daher sahen die Bundesrichter keinen Spielraum, um die verbrauchsunabhängigen Kosten der Lüftung auf die Mieter umzulegen. Eine ergänzende Vertragsauslegung käme darüber hinaus mangels planwidriger Unvollständigkeit ebenfalls nicht in Betracht. „[…] die Parteien brauchten für die Umlagefähigkeit verbrauchsunabhängiger Heizkosten keine Regelung zu treffen, weil nach dem Inhalt des Vertrags ausschließlich verbrauchsabhängige Heizkosten umgelegt werden sollten.“